中心区域纯住宅用地零供应 支撑楼价继续走高 发布日期：2008-2-4　　信息来源：上海写字楼租售中心     与2007年开发商几近“疯狂”的圈地同步，上海土地价格普遍上涨。与2006年出让住宅用地的成交价相比，2007年住宅用地价格有较大幅度上涨。崇明住宅用地均价上涨了近四倍，青浦区上涨了近三倍，而杨浦区则上涨了近两倍。      市中心纯住宅用地零供应     跨国物业顾问机构世邦魏理仕华东区环球研究部董事陈红表示，与2006年相同，2007年市中心五区（静安、黄浦、卢湾、徐汇、长宁），仍无住宅用地 （为纯住宅用地，下同）出让。即使在综合用地中，也仅13号公告中卢湾区第104街坊龙华东路810、852号和开平路71号地块含有2.3万平方米（建筑面积）的住宅地块。     陈红认为，市中心区纯住宅用地的零供应，越加凸显该区域内土地的稀缺性，高档住宅供应不足，将继续支撑其高房价。     据悉，2007年上海共出让37幅纯住宅用地，总占地面积319.3万平方米，合建筑面积398.3万平方米，另有29幅综合用地包含部分住宅用地。在37幅住宅用地中，宝山区占有7幅、建筑面积共105.3万平方米，占全市出让住宅用地总建筑面积的26.4%；其次是青浦区，占全市的15.9%；市中心9区仅虹口，杨浦和闸北区有住宅用地出让，且只占出让总建筑面积的7.5%。     陈红同时认为，2007住宅用地主要集中在郊区，在内环以内的供应为零，因此无法对市中心高档市场供不应求的局面带来缓解。同时各块土地在户型上都有严格的要求，因此即使是土地供应较多的郊区，可能的高档住宅供应也非常有限。2007年住宅用地供应与高端住宅市场运行在两个层面，对后者带来的影响并不显著。     未来住宅用地出让继续郊区化     从近两年的土地供应看未来的土地供应趋势，陈红认为，住宅用地的供应将继续扩大下去，且出让区域的郊区化也将继续，而对于90平方米以下中小户型比例的最低限制，也会依然存在。会改变的方面则在于，面对过去飞速上涨的地价和密集的房地产调控、以及未来渐紧的货币信贷政策，土地成交价格将会更加趋于理性。     2007年土地出让总量增加，单宗土地面积减小。为缓解住宅供不应求的局面，近两年上海政府逐步加大了住宅用地的放量。2006年上海出让住宅用地建筑面积323.0万平方米，共23幅，相比之下，2007年住宅用地出让量增长了23.3%。     在增加土地出让量的同时，出让宗地的平均体量却在减少。2006年平均单宗土地建筑面积为14.0万平方米，而2007年单宗土地建筑面积为10.8万平方米，缩小了30%。陈红表示，以往为了便于社区的统一规划，政府往往将土地大片出让，使得单块土地的开发周期变长。有些开发商则乘机大量囤地捂盘，以待房价上涨牟取暴力，结果违背了政府出让土地的本意。     与2007年开发商几近“疯狂”的圈地同步，上海土地价格普遍上涨。与2006年出让住宅用地的成交价相比，2007年住宅用地价格有较大幅度上涨。崇明住宅用地均价上涨了近四倍，青浦区上涨了近三倍，而杨浦区则上涨了近两倍。      市中心纯住宅用地零供应     跨国物业顾问机构世邦魏理仕华东区环球研究部董事陈红表示，与2006年相同，2007年市中心五区（静安、黄浦、卢湾、徐汇、长宁），仍无住宅用地 （为纯住宅用地，下同）出让。即使在综合用地中，也仅13号公告中卢湾区第104街坊龙华东路810、852号和开平路71号地块含有2.3万平方米（建筑面积）的住宅地块。     陈红认为，市中心区纯住宅用地的零供应，越加凸显该区域内土地的稀缺性，高档住宅供应不足，将继续支撑其高房价。     据悉，2007年上海共出让37幅纯住宅用地，总占地面积319.3万平方米，合建筑面积398.3万平方米，另有29幅综合用地包含部分住宅用地。在37幅住宅用地中，宝山区占有7幅、建筑面积共105.3万平方米，占全市出让住宅用地总建筑面积的26.4%；其次是青浦区，占全市的15.9%；市中心9区仅虹口，杨浦和闸北区有住宅用地出让，且只占出让总建筑面积的7.5%。     陈红同时认为，2007住宅用地主要集中在郊区，在内环以内的供应为零，因此无法对市中心高档市场供不应求的局面带来缓解。同时各块土地在户型上都有严格的要求，因此即使是土地供应较多的郊区，可能的高档住宅供应也非常有限。2007年住宅用地供应与高端住宅市场运行在两个层面，对后者带来的影响并不显著。     未来住宅用地出让继续郊区化     从近两年的土地供应看未来的土地供应趋势，陈红认为，住宅用地的供应将继续扩大下去，且出让区域的郊区化也将继续，而对于90平方米以下中小户型比例的最低限制，也会依然存在。会改变的方面则在于，面对过去飞速上涨的地价和密集的房地产调控、以及未来渐紧的货币信贷政策，土地成交价格将会更加趋于理性。     2007年土地出让总量增加，单宗土地面积减小。为缓解住宅供不应求的局面，近两年上海政府逐步加大了住宅用地的放量。2006年上海出让住宅用地建筑面积323.0万平方米，共23幅，相比之下，2007年住宅用地出让量增长了23.3%。     在增加土地出让量的同时，出让宗地的平均体量却在减少。2006年平均单宗土地建筑面积为14.0万平方米，而2007年单宗土地建筑面积为10.8万平方米，缩小了30%。陈红表示，以往为了便于社区的统一规划，政府往往将土地大片出让，使得单块土地的开发周期变长。有些开发商则乘机大量囤地捂盘，以待房价上涨牟取暴力，结果违背了政府出让土地的本意。